Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren – ein Definitionsversuch

Ertragswert nach Ertragswertverfahren berechnenDas Ertragswertverfahren wird für Liegenschaften verwendet, die zur Erzielung von Erträgen vorgesehen sind. Denn dem Käufer so einer Immobilie ist die Höhe der Verzinsung des eingesetzten Kapitals sehr wichtig. Darum ist der Sachwert hier von untergeordneter Bedeutung. Er fließt beim Ertragswertverfahren nur indirekt über die Qualität der verwendeten Baustoffe und der damit verbundenen Restnutzungsdauer mit ein.

Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus den üblicherweise zu erwartenden Renditen sowie dem Wert des Bodens zusammen und wird um einen eventuell vorhandenen Rückstau an notwendigen Renovierungen sowie andere Wert reduzierende Begebenheiten vermindert. Langfristig niedrige und gebundenen Mieten können so ein Fall sein (Sozialwohnungsbau).

Ertragswertverfahren – die praktische Anwendung

Das Ertragswertverfahren wird darum regelmäßig bei Gewerbeimmobilien, vermieteten Immobilien im allgemeinen und Mehrfamilienhäusern angewendet. Es eignet sich aber zum Beispiel weniger gut für Einfamilienhäuser, die selbst genutzt werden. Dennoch sollten verschiedene Verfahren zur Wertermittlung am Ende auch zu ähnlichen Ergebnissen führen. Es kommt in der Praxis häufig zu bedeutenden Abweichungen. Darum sollte ein erfahrener Experte diese Abweichungen mit Fachverstand berücksichtigen und beurteilen.

Zum Beispiel kann eine Immobilie zu günstig vermietet worden sein. Ein Profi wird hier dann anstelle der niedrigen Miete die marktübliche Miete für das Ertragswertverfahren verwenden. Wird das nicht gemacht, entsteht einem eventuellen Verkäufer unter Umständen ein erheblicher Vermögensschaden.

Download der neuen Ertragswertrichtlinie

Möchten Sie dennoch selbst Hand anlegen, dann können Sie hier die neue Ertragswertrichtlinie 2016 herunterladen:

Ertragswertverfahren – der Rechenweg

Ertragswertverfahren - den Rechenweg erklärt ein Schaubild
Ertragswertverfahren – der Rechenweg

Am Anfang werden von dem marktüblichen erzielbaren Rohertrag die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der sich daraus ergebende marktübliche Jahresreinertrag des Grundstückes wird um den Betrag der Bodenwertverzinsung bereinigt. Dieser ergibt sich aus dem Bodenwert bzw. den anteilig zu berechnenden Betrages der mit dem Liegenschaftszins multipliziert wird.

Daraus ergibt sich ein Jahresreinertrag bezogen auf die baulichen Anlagen. Dieser wird danach mit dem sogenannten Ertragswertvervielfältiger multipliziert.

Der vorläufige Ertragswert ergibt sich dann aus der Summe des obigen Ertragswertes der baulichen Anlagen und dem Bodenwert des Grundstückes. Vom diesem werden nun noch den Wert vermindernde Umstände abgezogen. (Renovierungsrückstau, mietrechtliche Bindungen, etc…)

Ertragswertverfahren – Begriffe

Liegenschaftszinssatz

Unter dem Liegenschaftszinssatz versteht man den Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften marktüblich verzinst wird.

Der Liegenschaftszinssatz wird auf Basis geeigneter vergangener Kaufpreise sowie der damit verbundenen Reinerträge ermittelt. Hierbei werden ähnliche Immobilien unter Beachtung der Restnutzungsdauer herangezogen. Lokale Gutachterausschüsse pflegen oft eine Kaufpreissammlung und erteilen hier gern Auskunft.

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer ist die Zeit, in der eine bauliche Anlage bei üblicher Bewirtschaftung und ordnungsgemäßer Pflege aller Voraussicht nach noch wirtschaftlich betrieben werden kann. Sie beinhaltet die Tatsache, dass nach einer gewissen Zeit statistisch gesehen die Bewirtschaftung unrentabel wird.

Die Restnutzungsdauer wird durch Modernisierungen und Renovierungen verlängert.

Die tatsächliche Nutzungsdauer kann dabei deutlich länger sein. Die Betonung liegt jedoch auf „wirtschaftlich genutzt“.

Rohertrag

Der Rohertrag wird aus allen marktüblich erzielbaren Einnahmen hergeleitet, sofern das Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaftet wird. Üblicherweise handelt es sich um Mieten oder Pachten.

Nicht berücksichtigt werden dabei Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten verwendet werden.

Im Falle von Leerstand oder stark abweichenden Mieterträgen dürfen und sollten die marktüblichen Einnahmen herangezogen werden.

Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten sind nicht umlage fähige Kosten, die bei üblicher Bewirtschaftung entstehen. Darunter fallen zum Beispiel

  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungskosten
  • Betriebskosten
  • Und Mietausfallwagnis

Falls Betriebskosten durch Umlagen gedeckt sind, bleiben diese aber unberücksichtigt. Da die Bewirtschaftungskosten vor Anwendung des Ertragswertvervielfältigers angerechnet werden, sind diese damit auch auf die gesamte Restnutzungsdauer berücksichtigt.

Verwaltungskosten können zum Beispiel sein:

  1. Kosten für Sicherheit und Aufsicht
  2. Löhne / Gehälter bei der Verwaltung des Grundstückes  und baulichen Anlagen
  3. Kosten für freiwillige oder gesetzliche Prüfungen von Geschäftsabschlüssen sowie der Geschäftsleitung.

Betriebskosten sind Kosten, die aus dem Eigentum von Grundstücken und durch den üblichen Gebrauch dieser Grundstücke und der darauf befindlichen baulichen Anlagen entstehen.

Instandhaltungskosten sind Kosten, die durch Alterung, Abnutzung, oder Witterung entstehen und welche aufgewendet werden müssen, um den Gebrauch der baulichen Anlage innerhalb der Gesamtnutzungsdauer sicher zu stellen.

Mietausfallwagnis ist das Risiko der Ertragsminderung, welche bei einen Mietausfall entsteht. Der Mietausfall kann entweder durch ungewollten Leerstand oder durch nicht eintreibbare Forderungen gegenüber einem säumigen Mieter bestehen. Kosten des Rechtsweges sind hier ebenfalls hinzuzurechnen.

Für Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis dürfen Erfahrungswerte angesetzt werden, wobei die Restnutzungsdauer zu berücksichtigen ist. Es ist immer von einer normalen und üblichen Bewirtschaftung auszugehen.

Die Betriebskosten müssen nach ihrer tatsächlichen Höhe berechnet werden. Eventuelle Eigenleistungen des Inhabers müssen berücksichtigt werden. Übliche Nutzung  wird vorausgesetzt.

Hinweis:

Es gibt auch das sogenannte „vereinfachte Ertragswertverfahren“, welches beispielsweise hier beschrieben wird.